హైదరాబాద్, విధాత:
TDR Policy Crisis | హైదరాబాద్ మహానగరలో టీడీఆర్ దందా మొదలైందా? అంటే అవుననే అంటున్నారు భవన నిర్మాణ రంగ పెద్దలు. ఏదో ఒకటీఅరా కాదు.. వ్యవస్థీకృతంగానే టీడీఆర్ పేరుతో దారుణమైన దోపీడీకీ తెరతీశారని ఆవేదన వ్యక్తం చేస్తున్నారు. రాష్ట్రంలో కాంగ్రెస్ పార్టీ అధికారంలోకి వచ్చిన ఈ రెండేళ్ల కాలంలోనే ముఖ్య నేత అనుచర వర్గం పెద్ద ఎత్తున టీడీఆర్లు సేకరించిందని, ఆ తరువాత వాటిని బల్క్గా విక్రయించడం కోసం ఏకంగా పాలసీనే రూపొందించి, తమ నెత్తిపై టీడీఆర్ బాంబు విసిరిందని రియల్ ఎస్టేట్ వర్గాలు నెత్తీనోరూ బాదుకుంటున్నాయి. ఇప్పటికే కట్టిన ఫ్లాట్లు అమ్ముడు పోక.. అనేక మంది బిల్డర్లు ఆర్థికంగా తీవ్ర ఇబ్బందులకు గురవుతున్నారు. తెచ్చిన అప్పులకు వడ్డీలు కూడా చెల్లించలేని పరిస్థితి. మరోవైపు పూర్తి స్థాయిలో ఫ్లాట్లు అమ్ముడు పోవడం లేదు. ఫలితంగా నగదు కొరత. దీంతో ఆయా భవనాలను సగం వరకు నిర్మించి తాత్కాలికంగా నిలిపివేయాల్సి వస్తున్నది. ఒకవైపు డబ్బు చెల్లించినవారికి ఫాట్లు అప్పగించలేక.. వాటినిర్మాణం పూర్తి చేయలేక.. బిల్డర్లు తీవ్ర ఇబ్బందుకు గురవుతున్నారు.
మహానగరంలో స్థిరాస్థి వ్యాపారం, భవన నిర్మాణ రంగం బీఆరెస్ రెండవసారి అధికారం చేపట్టి నప్పటి నుంచి తిరోగమన దశలోనే పయనిస్తున్నాయి. అనరాక్ నివేదిక ప్రకారం 2023 నాటికి 1.28 లక్షల యూనిట్లు అంటే.. ఇప్పటికే నిర్మాణం పూర్తయిన ఫ్లాట్లు… ఖాళీగా ఉన్నాయని తేలింది. ఇంతే కాదు.. ప్రతి ఏటా ఇండ్ల విక్రయాలు కూడా తగ్గుతున్నాయి. 2025 జూన్ నాటికి ఇండ్లు, అపార్ట్మెంట్ల విక్రయాల్లో 27 శాతం తగ్గుదల ఉన్నట్లు నివేదికలు పేర్కొంటున్నాయి.
- ఇక కమర్షియల్ స్పేస్ వినియోగాన్ని పరిశీలిస్తే…
- నగరంలో 1620 లక్షల చదరపు అడుగుల స్థలం ఉండగా 2025 మార్చి నాటికి 284 లక్షల చదరపు అడుగుల స్థలం ఖాళీగా ఉన్నదని నివేదికలు పేర్కొంటున్నాయి.
- ఇందులో ఎక్కువగా బంజారాహిల్స్, జూబ్లీ హిల్స్, మాదాపూర్, మణికొండ, కొండాపూర్ తదితర ఖరీదైన ప్రాంతాల్లోనే ఉండటం గమనార్హం.
- ఇలాంటి వాతావరణంలో బహుళ అంతస్థుల నిర్మాణాలకు 10 శాతం టీడీఆర్ తప్పని సరి చేయడం అంటే హైదరాబాద్లో భవన నిర్మాణ రంగం మెడకు ఉరివేయడం లాంటిదేనని పట్టణ నిర్మాణ రంగ నిపుణులు అభిప్రాయపడుతున్నారు.
- పైగా ఇలాంటి నిర్ణయంతో ఫ్లాట్ల కొనుగోలు దారులపై మోయలేని ఆర్థిక భారం పడుతుందని చెబుతున్నారు.
ఇప్పటికే భూముల ధరలు ఆకాశాన్నంటాయి. గజం భూమి ధర లక్ష రూపాయల నుంచి 3 లక్షల రూపాయల వరకు పలుకుతున్నది. కొన్నిచోట్ల ఎకరం భూమి 100 కోట్లు దాటింది. ఫలితంగా ఇప్పటికే లక్షల్లో వేతనం ఉన్న వాళ్లు కూడా ఒక మంచి ఫ్లాట్ కొనుక్కోవడానికి భయపడే వాతావరణం నెలకొందని రియల్ ఎస్టేట్ వర్గాలు చెబుతున్నాయి.
ప్రస్తుత మార్కెట్లో ఎస్ఎఫ్టీ ధర.. 7వేల రూపాయల నుంచి.. 12 వేల రూపాయల వరకూ ఉన్నది. గేటెడ్ కమ్యూనిటీల్లోనైతే ధర ఇంకాస్త ఎక్కువే. తాజాగా రేవంత్ రెడ్డి ప్రభుత్వం విధిగా 10 అంతస్తులు దాటిన భవనాలకు 10 శాతం టీడీఆర్ తప్పని సరిగా కొనాలన్న నిబంధన.. రియల్ ఎస్టేట్ రంగాన్ని మరింత పతనావస్థకు చేరుస్తుందనే అభిప్రాయాలు వ్యక్తమవుతున్నాయి. ఇప్పటికే అంతంత మాత్రంగా ఉన్న రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారంపై టీడీఆర్ దెబ్బ.. మూలిగే నక్కపై తాటి పండు పడిన చందాన ఉంటుందని అంటున్నారు.
పది అంతస్తులకు పైన నిర్మించే బిల్డర్లు ఆపైన నిర్మించే వైశాల్యంలో పది శాతం టీడీఆర్లు కొనుగోలు చేయాలని తెలంగాణ ప్రభుత్వం కొత్త విధానాన్ని తీసుకు వచ్చింది. దీంతో బిల్డర్లపై అదనంగా ఎకరానికి ఐదు కోట్ల నుంచి పదిహేను కోట్ల వరకు అదనపు భారం పడవచ్చునని నిర్మాణ రంగ నిపుణుడు ఒకరు అభిప్రాయపడ్డారు. ఆ మేరకు నివాస యూనిట్ల ధరలు ప్రాంతాన్ని బట్టి పెరిగే అవకాశం ఉందని చెప్పారు. అంటే.. చదరపు అడుగుకు 120 రూపాయల నుంచి 420 రూపాయల వరకు అదనపు భారం పడవచ్చునని ఆయన తెలిపారు.
అసలేంటీ టీడీఆర్?
నగరాలు, పట్టణ ప్రాంతాల్లో రోడ్లు, పార్కులు, చెరువుల అభివృద్థి కోసం ప్రభుత్వం భూమిని సేకరిస్తుంటుంది. ఈ సమయంలో సేకరించిన భూమికి నగదు పరిహారం ఇస్తుంది. అయితే.. నగదు పరిహారం చెల్లించకుండా భూసేకరణ చేసేందుకు బీఆరెస్ ప్రభుత్వం 2017లో టీడీఆర్ వ్యవస్థను తీసుకొచ్చింది. దీని ప్రకారం తీసుకున్న భూమికి… జీహెచ్ఎంసీ, హెచ్ఎండీఏ, ఇతర మున్సిపాలిటీలు, డెవలప్మెంట్ అథారిటీలు టీడీఆర్లు ఇస్తాయి. ఈ టీడీఆర్ను భూ యజమానులు ఇతర నిర్మాణదారులకు అమ్ముకొని సొమ్ము చేసుకోవడం… లేదా, తనకు మిలిగిన భూమిలో అదనపు నిర్మాణాలు చేసుకోవడానికి కానీ వినియోగించుకోవచ్చు. ఇలా 2017 నుంచి 1,585 మంది భూ యజమానులకు 1,070 ఎకరాల విలువ కలిగిన 51.38 లక్షల ఎస్ఎఫ్టీ టీడీఆర్ను పురపాలక శాఖ జారీ చేసింది. ఇందులో 34.49 లక్షల ఎస్ఎఫ్టీ మాత్రమే వినియోగంలోకి వెళ్లింది. ఒక్క జీహెచ్ఎంసీ పరిధిలోనే 2 వేల కోట్ల రూపాయల విలువ కలిగిన 15 లక్షల చదరపు అడుగుల టీడీఆర్ అందుబాటులో ఉన్నది. రేవంత్ రెడ్డి ప్రభుత్వం సవరణ జీవో ఇవ్వక ముందు ఉన్న నిబంధనల ప్రకారం అయితే ప్రస్తుతం అందుబాటులో ఉన్న టీడీఆర్… రాబోయే రెండు మూడేళ్ల వరకు సరిపోయేదని బిల్డర్లు చెపుతున్నారు. తాజాగా మూసీ పునర్జీవన ప్రాజెక్టు, ఫ్లై ఓవర్లు, రహదారుల విస్తరణ, చెరువుల విస్తరణకు చేస్తున్న ఆస్తుల స్వాధీన ప్రక్రియతో… భారీ ఎత్తున టీడీఆర్లు అందుబాటులోకి వచ్చే అవకాశం ఉంది. తాజాగా బుధవారం (04 ఫిబ్రవరి 2026) ప్రముఖ పత్రికలో ఉషా కంపెనీ తన వద్ద ఉన్న టీడీఆర్లను విక్రయిస్తానంటూ అడ్వర్టయిజ్మెంట్ కూడా ఇచ్చింది. ఆసక్తి ఉన్న బిల్డర్లు, రియల్టర్లు సంప్రదించాలని కోరింది.
ఒక వైపు లక్షల చదరపు అడుగుల టీడీఆర్ అందుబాటులో ఉన్నప్పటికీ ఒక ముఖ్యనేత అనుచరుడొకరు పురపాలక శాఖలో చక్రం తిప్పుతూ టీడీఆర్లన్నీ తన గుప్పిట్లోకి వచ్చేలా చేసుకొంటున్నారని… తద్వారా మార్కెట్లో కృత్రిమ కొరత సృష్టిస్తున్నారనే చర్చ బిల్డర్లలో విస్తృతంగా జరుగుతున్నది. దీంతో చాలా మంది చిన్న చిన్న భవన నిర్మాణ బిల్డర్లు టీడీఆర్లకోసం తిరుగుతున్నట్లు సమాచారం.
కాంగ్రెస్ ప్రభుత్వంలో భారీ భవనాలకు పెద్దగా అనుమతులు ఇచ్చింది లేదు.. ఈ రెండేళ్లలో జీహెచ్ఎంసీ, హెచ్ఎండీఏ పరిధిలో 60 భారీ భవన నిర్మాణాలకు మాత్రమే అనుమతులు ఇచ్చారు. ఇప్పటికే అనుమతులు తీసుకున్న వారు డిమాండ్ లేక వాటిని పూర్తి చేయడం లేదు. చాలాచోట్ల భవనాల నిర్మాణాలు కొంత వరకు చేపట్టి… అసంపూర్తిగానే ఉంచుతున్నారు. పని ఆపినట్లు ఉండదు.. కొనసాగించరు. సాగదీస్తుంటారు. దీనంతటికి కారణం కొనే వారు లేకపోవడమేనని ఒక బిల్డర్ అన్నారు. గ్రేటర్ హైదరాబాద్ పరిధిలో అతిపెద్ద భవన నిర్మాణ సంస్థ దాదాపు 3500 ఫ్లాట్ల నిర్మాణం చేపట్టగా అందులో సగం కూడా విక్రయం కాకపోవడంతో ముందుకు వెళ్లలేక, వెనక్కు రాలేక తీవ్ర ఇబ్బందులు పడుతున్నట్లు సమాచారం.
వాస్తవంగా హైదరాబాద్లో ఇండ్ల అమ్మకాలు 27 శాతం పడిపోయినట్లుగా ప్రాపర్టీ సర్వే సంస్థలు చెబుతున్నాయి. గత ఆర్థిక సంవత్సరంలో హైదరాబాద్లో 15.085 యూనిట్ల నుంచి విక్రయాలు11,040కి పడిపోయాయని చెపుతున్నాయి.
రేవంత్ రెడ్డి ప్రభుత్వం తాజాగా తీసుకున్న నిర్ణయం విరివిగా విడుదల చేసే టీడీఆర్ బాండ్లు అమ్ముకోవడానికి అనువుగా ఉంటుందేమో కానీ, నిర్మాణం చేయడానికి ముందుకు వచ్చే వాడు లేకపోతే అవి అమ్ముడు పోయేది ఎలా? అన్న ప్రశ్నలు తలెత్తుతున్నాయి. 10 అంతస్థుల పైన జరిగే నిర్మాణంలో 10 శాతం టీడీఆర్ తప్పని సరి చేయడం అంటే కొనుగోలుదారుపై ఆర్థిక భారాన్ని మోపడమేనని రియల్టర్లు తేల్చి చెబుతున్నారు. ఇప్పటికే భూముల ధరలు ఆకాశాన్ని అంటడంతో ఫ్లాట్ల ధరలు కూడా అందుబాటులో లేకుండా పోయాయి. తిరిగి టీడీఆర్ తప్పని సరి చేయడం వల్లఈ ధరలు ఇంకా పెరిగుతాయని బిల్డర్లు చెపుతున్నారు. ఇప్పుడున్న పరిస్థితిలో భవనాలు నిర్మించడం కంటే ఇప్పటికే అనుమతి వచ్చిన ప్రాజెక్టులను ఏదోలా పూర్తి చేసేసి.. కామ్గా ఉండటమే మేలని అంటున్నారు.
10 శాతం టీడీఆర్ నిబంధన బిల్డర్లకు యమపాశమే
బహుళ అంతస్థుల భవన నిర్మాణంలో 10 అంతస్థులపైన జరిగే నిర్మాణంలో 10 శాతం టీడీఆర్ తప్పనిసరి నిబంధన సరికాదు. ఇది బిల్డర్లకు శరాఘాతం వంటిదే. ఇప్పటికే భూముల ధరలు ఆకాశాన్ని అంటాయి. దీనికి తోడు నిర్మాణ ఖర్చులు కూడా భారీగా పెరిగాయి. ఫలితంగా అపార్ట్మెంట్ల ధరలు పెరిగి, కొనుగోళ్లు చేసే వారి సంఖ్య తగ్గింది. ఇప్పటికే నిర్మాణంలో ఉన్న ఫ్లాట్లు కొనే వాళ్లు లేక, చాలా మటుకు అసంపూర్తిగా మిగిలాయి. నిర్మాణ ధరకే విక్రయిస్తున్నా కొనే వాళ్లు రావడం లేదు. ఇలాంటి పరిస్థితిలో ప్రభుత్వం 10శాతం నిబంధన చేయడం ఫలితంగా ప్రాంతాన్ని బట్టి ఎకరానికి రూ. 20 కోట్ల వరకు అదనపు భారం పడే అవకాశం ఉంది. ఇది హైదరాబాద్లో ఇప్పటికే తగ్గిన ఇండ్ల కొనుగోళ్ల తీరును మరింతగా తగ్గిస్తుంది. అపార్ట్మెంట్లు చాలా వరకు చిరు వ్యాపారులు, చిరుద్యోగులు కొనుగోళ్లు చేస్తారు. ప్రభుత్వ నిర్ణయంతో తిరిగి ఇలాంటి వాళ్లు కొనలేని పరిస్థితి ఏర్పడుతుంది. హైదరాబాద్ నిర్మాణ రంగాన్ని దెబ్బతీసే ప్రమాదం ఉంది.
– గజ్జల నర్సిరెడ్డి, బిల్డర్
వినియోగదారులపైనే టీడీఆర్ భారం
టీడీఆర్ తప్పనిసరి చేయడం వల్ల ఫ్లాట్ల కొనుగోలుదార్లపైనే ఆ భారం అదనంగా పడుతుంది. అపార్ట్మెంట్ల రేట్లు పెరుగుతాయి. వాస్తవంగా యుటిలిటీ చేసే దాని కంటే అదనపు ధర చెల్లించి, ఫ్లాటు కొనుక్కోవాల్సిన పరిస్థితి కొనుగోలుదారుడికి ఏర్పడుతుంది.
– సంతోష్, ప్రాపర్టీ కన్సల్టెంట్