భూ యజమానులకు, రైతులకు భూమి హక్కులకు భద్రత కల్పించాలన్న రాజకీయ పార్టీలే నేడు భూమి హక్కులకు భరోసా కల్పించే టైటిల్ గ్యారెంటీ చట్టాన్ని తప్పు పడుతున్న తీరు విస్మయానికి గురి చేస్తోంది
విధాత ప్రత్యేకం: భూ యజమానులకు, రైతులకు భూమి హక్కులకు భద్రత కల్పించాలన్న రాజకీయ పార్టీలే నేడు భూమి హక్కులకు భరోసా కల్పించే టైటిల్ గ్యారెంటీ చట్టాన్ని తప్పు పడుతున్న తీరు విస్మయానికి గురి చేస్తోంది. టైటిల్ గ్యారెంటీ చట్టంపై రాజకీయ లబ్ధ కోసం జరుగుతున్న దాడితో భవిష్యత్తులో భూ యజమానులకు తమ భూములకు ప్రభుత్వమే గ్యారెంటీ ఇచ్చే అవకాశం లేకుండా పోయే ప్రమాదం ఏర్పడిందని భూమి చట్టాల నిపుణులు చెబుతున్నారు. దేశంలో ఇప్పటి వరకు ఏ ఒక్క భూమి యజమానికి కూడా వారి భూమిపై సంపూర్ణ యాజమాన్య హక్కులు లేవన్నది జగమెరిగిన సత్యం. ప్రభుత్వ రికార్డులేవీ కూడా భూ యాజమాన్య హక్కులను నిర్ధారించేవికావు. ప్రస్తుత విధానంలో ఒక భూమిపై వివాదం తలెత్తితే సివిల్ కోర్టులోనే యాజమాన్య హక్కుల కోసం దావాలు వేసుకోవాల్సిన పరిస్థితి.
35 ఏళ్లుగా చర్చ
భూమి వివాదాలకు ఫుల్స్టాప్ పెట్టి, రైతులకు, భూమి యజమానులకు వారి భూములపై ప్రభుత్వం పూర్తి హక్కులు కల్పించాలంటే ఏమి చేయాలన్న దానిపై దేశంలో 35 ఏళ్లుగా చర్చ జరుగుతోంది. ప్రస్తుతం ఉన్న భూ రికార్డుల వ్యవస్థలో మార్పులు తీసుకురావడం కోసం 1987లో ప్లానింగ్ కమిషన్ ఒక కమిటీ వేసింది. ఈ కమిషన్ 1989లో నివేదిక ఇచ్చింది. 2008లో భూ పరిపాలనా వ్యవస్థలో మూర్పులు చేయాలని నిర్ణయించిన అప్పటి ప్రభుత్వం జాతీయ భూ రికార్డుల ఆధునీకరణ పథకం (ఎన్ఎల్ఆర్ఎంపీ)ని తీసుకువచ్చింది. నమూనా టైటిల్ గ్యారెంటీ ముసాయిదాను కూడా తయారు చేసింది. అప్పటి నుంచి టైటిల్ గ్యారెంటీపై 2011, 2015, 2019లలో కూడా ముసాయిదాలు తయారు చేశారు. 2019లో దీనిపై నీతి ఆయోగ్ కమిటీ కూడా నివేదిక ఇచ్చింది. 2014లో అధికారంలోకి వచ్చిన ఎన్డీఏ ప్రభుత్వం దీనికి పేరు మార్చి డిజిటల్ ఇండియా ల్యాండ్ రికార్డ్ మోడరైజేషన్ ప్రోగ్రామ్ అనే పేరుతో అమలు చేసింది. దీనికి రోడ్ మ్యాప్ కూడా తయారు చేసింది. దేశవ్యాప్తంగా అన్ని రాష్ట్రాలు సమగ్ర భూ సర్వే నిర్వహించడానికి నిధులు కూడా విడుదల చేసింది.
టైటిల్ గ్యారెంటీపై యూపీఏ, ఎన్డీయే ప్రభుత్వాల నిర్ణయాలు
కేంద్రంలో 2014 వరకు అధికారంలో ఉన్న యుపీఏ కానీ, 2014 నుంచి ఇప్పటి వరకు అధికారంలో ఉన్న ఎన్డీఏ కానీ భూ యజమానులకు భూమి హక్కులపై భరోసా కల్పించే టైటిల్ గ్యారెంటీ ఇవ్వాలనే దాంట్లో రాజకీయాలకు అతీతంగా నిర్ణయం తీసుకున్నాయి. అయితే భూ పరిపాలన అనేది రాష్ట్రాల పరిధిలోకి వచ్చే అంశం కావడంతో ఏ రాష్ట్రానికి ఆ రాష్ట్రమే ప్రత్యేకంగా చట్టాలు చేసుకోవాలి. ఈ మేరకు కాంగ్రెస్ పార్టీ అధికారంలో ఉన్నప్పుడే రాజస్థాన్ టైటిల్ గ్యారెంటీ చట్టాన్ని అమలులోకి తీసుకు వచ్చింది. ప్రపంచ వ్యాప్తంగా 90 దేశాలలో టైటిల్ గ్యారెంటీ చట్టం అమలులో ఉన్నది. దేశంలో మహారాష్ట్ర సర్కారు కూడా టైటిల్ గ్యారెంటీ చట్టం తయారు చేసుకుంటున్నది. ఇలా వివిధ దేశాలలో అమలులో ఉండగా, మన దేశంలో పలురాష్ట్రాలు టైటిల్ గ్యారెంటీ ఇవ్వడానికి ముందుకు వస్తున్న నేపథ్యంలో ఎన్నికల్లో లబ్ధి కోసం రాజకీయ పార్టీలు దీనిని ప్రధాన ప్రచార అస్త్రం చేయడం పట్ల భూ చట్టాల నిపుణులు అందోళన వ్యక్తం చేస్తున్నారు.
టైటిల్ గ్యారెంటీ లేకుంటే ఏమవుతుంది
– టైటిల్ గ్యారెంటీ లేకపోవడంతో రైతులు తమ భూములకు యాజమాన్య హక్కులు నిరూపించుకోవాలంటే సివిల్ కోర్టుకు వెళ్లాల్సిందే.
– భూమి మీద యాజమాన్య హక్కుల నిరూపణకు ఏ రికార్డు కూడా అంతిమ రికార్డు కాదు. వివాదాలు తలెత్తినప్పుడు సివిల్ కోర్టులో తమ యాజమాన్య హక్కులను నిరూపించుకోవడానికి పట్టాదార్ పాస్బుక్, పహాణి/ అడంగల్, ఆర్ఎస్ఆర్ రికార్డు 1(బీ), ఇతరుల నుంచి కొనుగోలు చేస్తే సేల్ డీడ్, మ్యూటేషన్ ఇలా పలు రకాల రికార్డులు సమర్పించి, యాజమాన్య హక్కులు నిరూపించుకునే ప్రయత్నం చేయాలి. అప్పుడు న్యాయమూర్తి వాటిని పరిశీలించి, ఉత్తర్వులు ఇస్తేనే టైటిల్ వస్తుంది.
– వాస్తవంగా భూమి వివరాలు ప్రభుత్వ రికార్డుల్లోకి ఎక్కిన తరువాత ఆ వివరాలకు ప్రభుత్వం భరోసా ఇవ్వాలి. కానీ ఇప్పటి వ్యవస్థలో ఆ భరోసా లేదు.
– రిజిస్ట్రేషన్ డాక్యుమెంట్ కొనుగోలు అగ్రిమెంటే కానీ యాజమాన్య హక్కులను బదిలీ చేసే డాక్యుమెంట్ కాదు.
పెరుగుతున్న భూ వివాదాలు
దేశంలో టైటిల్ రిజిస్ట్రేషన్ లేకపోవడంతోపాటు డాక్యుమెంట్లు భూ యాజమాన్య హక్కులను కల్పించకపోవడంతో దేశంలో భూవివాదాలు రోజురోజుకూ పెరిగిపోతున్నాయి. దేశంలో సివిల్ కోర్టులలో ఉన్న కేసులలో దాదాపు 66 శాతం భూవివాదాలపైనే ఉన్నాయంటే సామాన్యమైన విషయం కాదు.. 60 శాతం నేరాలకు కారణం భూ వివాదాలే. ఇవి కాకుండా జరుగుతున్న హత్యలలో 14 శాతం వరకు భూవివాదాల కారణంగానేనని నేషనల్ క్రైం బ్యూరో రికార్డులు తెలియజేస్తున్నాయి. టైటిల్ గ్యారెంటీ లేకపోవడంతో 1.3 శాతం జీడీపీకి నష్టం జరుగుతుందని నివేదికలు చెపుతున్నాయి. భూమి ఉండి కాగితాలు లేకపోతే ఆయా భూ యజమానులకు ఎకరాకు రూ. 50 వేల వరకు నష్టం జరుగుతోంది.
టైటిల్ గ్యారెంటీ ఉంటే…
-భూములకు టైటిల్ గ్యారెంటీ వస్తే కంక్లూజీవ్ రికార్డ్ వస్తుంది. ఆ రికార్డే భూ యజమాన్య హక్కులను నిర్ధారిస్తున్నది.
– రికార్డుల్లో ఉన్న భూమి వివరాలకు, భూ యజమానుల హక్కులకు ప్రభుత్వమే గ్యారెంటీ ఇస్తుంది.
– సేల్ డీడ్ రిజిస్ట్రేషన్ స్థానంలో టైటిల్ రిజిస్ట్రేషన్ అమలులోకి వస్తుంది. దీంతో రిజిస్ట్రేషన్ ఒకసారి, మ్యూటేషన్ మరోసారి ఉండదు.
– ఈ చట్టం అమలులో ఉంటే భూ యజమానికి ఏ కారణం చేతనైనా నష్టం జరిగితే ఆ నష్టాన్ని ప్రభుత్వమే భరిస్తుంది. ఈ మేరకు టైటిల్ గ్యారెంటీ చట్టం అమలులో ఉంటే టైటిల్ ఇన్సూరెన్స్ అమలులోకి వస్తుంది.
టైటిల్ గ్యారెంటీ చట్టం అమలులోకి వస్తే భూ వివాదాలు తగ్గుతాయి. కోర్టులకు కేసులు తగ్గుతాయి. రిజిస్ట్రేషన్ డిపార్ట్మెంట్ వద్ద ఉండే డాక్యుమెంట్ రైటర్లకు, స్టాంప్ వెండర్లకు పెద్దగా పని ఉండదు. రిజర్వ్ బ్యాంకు కరెన్సీ నోట్కు ఉండేంత భద్రతా ఫీచర్లతో టైటిల్ డీడ్లు వస్తాయి. ఆ డీడ్లపైనే రిజిస్ట్రేషన్ జరుగుతుంది. ఈ చట్టం అమలులో ఉన్న దేశాలు, రాష్ట్రాలలో పెట్టుబడులు పెట్టడానికి భారీ ఎత్తున మల్టీనేషనల్ కంపెనీలు ముందుకు వచ్చే అవకాశం ఉంటుంది. భూమి హక్కులకు ప్రభుత్వం గ్యారెంటీ ఇస్తే భరోసా ఉంటుందని కంపెనీలు భూములు కొని పెట్టుబడులు పెట్టడానికి ముందుకు వస్తాయని భూ పరిపాలన నిపుణులు చెపుతున్నారు.
బలమైన సంకల్పంతోనే చట్టం
దేశంలో ఈ చట్టాన్ని తీసుకువచ్చి, అమలు చేయాలంటే బలమైన సంకల్పం ఉండాలని భూమి చట్టాల నిపుణులు స్పష్టం చేస్తున్నారు. ఆ సంకల్పం లేని రాజకీయ పార్టీ, రాజకీయ నాయకత్వం అమలుకు మందుకురాదు. దేశంలో రాజస్థాన్ పట్టణ ప్రాంతాల్లో అమలులోకి తీసుకు రాగా, ఏపీ ప్రభుత్వం చొరవ చేసి అమలుచేసింది. ఈ చట్టం అమలుకు ముందుగా సమగ్ర భూ సర్వే చేయాలి. సర్వే చేసిన గ్రామాల్లోనే ఈ చట్టం అమలులోకి తీసుకు వస్తారు. అయితే ఏపీలో అమలులోకి వచ్చిన ఈ చట్టం సర్వే పూర్తిచేసిన 4 వేల గ్రామాల్లోనే ముందుగా అమలు చేయనున్నది.
ఏపీ చట్టంపై రాజకీయ దుమారం
ఏపీలో అమలులోకి వచ్చిన ఈ చట్టంపై రాజకీయ దుమారం రేగుతోంది. రైతుల భూములు గుంజుకోవడానికే ఈ చట్టం తీసుకొచ్చారని ప్రతిపక్ష టీడీపీ ఎన్నికల్లో ప్రచారం చేస్తోంది. వాస్తవంగా యుపీఏ, ఎన్డీఏ ప్రభుత్వాలు ఈ చట్టాన్ని దేశంలో అమలులోకి తీసుకు రావాలని నిర్ణయించడం ఒక ఎత్తయితే.. ఉమ్మడి రాష్ట్రంలోనే భూమి సమస్యలపై ఏర్పాటు అయిన అప్పటి కోనేరు రంగారావు కమిషన్ కూడా ఇదే విషయాన్ని సిఫారసు చేయడం గమనార్హం. ఈ చట్టం అమలులోకి వస్తే వివాదాలు తగ్గి, కోర్టులలో కేసుల సంఖ్య తగ్గే అవకాశం ఉంది. రెండవ వైపు డాక్యుమెంట్ రైటర్లకు పెద్దగా పని ఉండదు.. మొదట న్యాయవాదులు, స్టాంప్ వెండర్ల వద్ద మొదలైన ఆందోళన ఎన్నికలు దగ్గర పడే కొద్దీ రాజకీయ పార్టీలు రాద్ధాంతం చేస్తున్నాయన్న విమర్శలు సర్వత్రా వెలువడుతున్నాయి. రాజకీయ పార్టీలు అధికారం కోసం ఒకరిపై ఒకరు విమర్శలు చేసుకోవచ్చు కానీ ఇలా రైతులకు మేలు చేసే టైటిల్ గ్యారెంటీ చట్టంపై రాజకీయ విమర్శలు సరికాదని భూ చట్టాల నిపుణులు అంటున్నారు. దేశంలోనే మొదటిసారిగా అమలులోకి వచ్చిన ఈ చట్టం గొంతు పిసికే ప్రయత్నం చేసి, రైతులకు తీరని నష్టం చేయవద్దని కోరుతున్నారు.