Land Survey: సమగ్ర భూ సర్వే అంటే.. ప్రభుత్వాలకు అంత భయమెందుకు?

తెలంగాణలో భూ సర్వే జరిగి 70 ఏళ్లకు పైగా అయినందున మరోసారి సమగ్ర భూ సర్వే జరగడమే మంచిదన్న అభిప్రాయం న్యాయనిపుణుల్లో వ్యక్తమవుతున్నది. తెలంగాణలో ఒక్కసారి సమగ్ర సర్వే జరిగితే అనేక భూ కబ్జాలు వెలుగులోకి వస్తాయని, తిరిగి కబ్జా అయిన భూములను ప్రభుత్వం స్వాధీనం చేసుకొని ప్రజా ప్రయోజనాలకు వినియోగించవచ్చునని ఒక జర్నలిస్ట్‌ అన్నారు.

• సర్వేకు ముందుకు రాని ప్రభుత్వాలు
• సర్వే మ్యాప్‌ ఉంటేనే రిజిస్ట్రేషన్‌ అంటే ఉలికి పడుతున్న వైనం
• కేంద్రం నిధులిచ్చినా సర్వే చేయని గత సర్కారు
• ఖర్చు చేసిన రూ. 80 కోట్లకు యుటిలిటీ సర్టిఫికెట్‌ ఇవ్వని తీరు
• తెలంగాణలో సర్వే జరిగితే కబ్జాలన్నీ వెలుగులోకి
• భూ పంచాయతీలు లేని రాష్ట్రంగా తెలంగాణ

(తిప్పన కోటిరెడ్డి)
భూమి పరిపాలనలో రోగం ఒకటైతే మందు మరొకటిస్తున్నారు పాలకులు. దీంతో తెలంగాణలో భూమి వివాదాలు తీరకపోగా రోజురోజుకూ పెరుగుతున్నాయి. భూముల ధరలకు రెక్కలు రావటంతో కొట్లాటలకు దారి తీస్తున్నాయి. కోర్టులకు వచ్చే కేసులలో అత్యధికంగా భూ వివాదాలు ఉండటం గమనార్హం. ఇలా ఏ రూపంలోనైనా భూమి సమస్యలు, భూమి తగదాలు పెరడానికి పరోక్షంగా పాలకులే కారణం అవుతారు. భూ వివాదాలకు ఫుల్‌ స్టాప్‌ పెడతామని తెస్తున్న భూమి చట్టాలే కొత్త వివాదాలకు కారణంగా నిలువడం గమనార్హం. దీంతో గత కొంత కాలంగా భూమిపై పెట్టుబడి పెట్టడానికి ఇన్వెస్టర్లు జంకుతున్నారు. గత కొన్ని సంవత్సరాలుగా రియల్‌ ఎస్టేట్‌ వ్యాపారం నేల చూపులు చూస్తోంది. ఇప్పటికీ ఇన్వెస్టర్లకు రియల్ ఎస్టేట్‌లో పెట్టుబడులు పెట్టడానికి నమ్మకం కుదరడం లేదంటే పరిస్థితి ఏవిధంగా ఉన్నదో అర్థం చేసుకోవచ్చు. ఇటీవల ఒక సీనియర్‌ జర్నలిస్ట్‌ మిత్రుడు ఒక అపార్ట్‌మెంట్‌ కొనుగోలుకు డబ్బులు చెల్లించాడు. ఆయన భార్య సాఫ్ట్‌వేర్‌ ఇంజినీర్‌ కావడంతో బ్యాంకు రుణానికి దరఖాస్తు చేసుకున్నారు. అపార్ట్‌మెంట్‌కు అన్ని అనుమతులున్నాయని బిల్డర్‌ చెప్పాడు. అందుకు సంబంధించిన పత్రాలనూ చూపించాడు. నిర్మాణం సగం వరకు పూర్తయింది. అయితే పక్కన ఉన్న ప్లాట్ల వాళ్లు.. అపార్ట్‌మెంట్‌ నిర్మించే ప్రాంతంలో కొంతభాగం తమ సర్వే నంబర్‌లోకి వస్తుందని పంచాయితీకి దిగారు. కోర్టు కేసు.. సర్వేల దాకా వెళ్లింది. దీంతో అన్ని చూసుకొని కొనుగోలు చేసినా ఇలాంటి పరిస్థితి ఎందుకు వచ్చిందో, ఈ సమస్య నుంచి బయట పడాలంటే ఏమి చేయాలో అర్థం కాక ఆ జంట తీవ్ర మనో వేదనకు గురవుతున్నది.

ఇలా ఒకటి రెండు కాదు… అనేకమంది భూమి సర్వే కాకపోవడం వల్ల తీవ్ర ఇబ్బందులు ఎదుర్కొంటున్నారు. అటవీ ప్రాంతాల్లో భూములున్న ఆదివాసీ రైతులు హద్దుల సమస్యను తీవ్రంగా ఎదుర్కొంటున్నారు. అటవీ అధికారులు వచ్చి రైతులు సాగు చేసుకుంటున్న భూములు అటవీ భూములంటూ అడ్డుకుంటున్నారు. రెవెన్యూ అధికారులు ఇవి మీ భూములే అని చెపుతున్నారు. ఇలా అటవీ- రెవెన్యూ శాఖల మధ్య హద్దుల తగదాలు ఏళ్ల తరబడి టీవీ సీరియళ్ల లాగా కొనసాగుతూనే ఉన్నాయి. అనేక ప్రాంతాల్లో ఒక సర్వే నంబర్‌లో వాస్తవంగా ఉన్న భూమికి, రికార్డుల్లో ఉన్న భూమికి మధ్య వ్యత్యాసం ఉన్నది. ఇలా ఆర్‌ ఎస్‌ ఆర్‌ (రెవెన్యూ సెటిల్మెంట్‌ రిజిస్టర్‌)లో ఉన్న తేడాలను సవరించాల్సి ఉన్నది. కొంతమంది రైతుల వద్ద భూమి ఉంటుంది కానీ పట్టా ఉండదు. రికార్డుల్లో పేరు ఉండదు. కొంతమందికి రికార్డ్‌లో పేరుంటుంది, పట్టా ఉంటుంది కానీ చేతిలో భూమి ఉండదు.. ఇలాంటి సమస్యలు రాష్ట్రంలో కోకొల్లలుగా ఉన్నాయి.

గత పాలకులు పరిష్కారానికి సమస్య మూలాల్లోకి వెళ్లకుండా పైపైనే చట్టాలు మార్చుకుంటూ వచ్చిన ఫలితంగానే ఇలాంటి సమస్యలన్నీ వచ్చాయని న్యాయ నిపుణుడొకరు తెలిపారు. అనేక మంది రైతుల వద్ద పట్టాలో ఉన్నంత భూమి ఫీల్డ్‌లో ఉండదు.. ఎందుకు ఉండదో ఎవరికీ తెలియదు. రంగారెడ్డి జిల్లాలో ఏకంగా ఒక సర్వే నంబరే మాయం అయిందని ఒక భూ యజమాని తెలిపాడు. అనేక మంది బడా బాబులు ప్రభుత్వ భూములు కూడా కబ్జా చేశారన్న ఆరోపణలు బలంగా వినిపిస్తున్నాయి. కొంత మంది పెద్దల చేతుల్లో ఎక్కువ భూమి ఉంటుంది కానీ రికార్డ్‌లో అంత భూమి ఉండదని అంటున్నారు. భూమికి సంబంధించి అనేక సమస్యలున్నాయి. కానీ ఏ ప్రభుత్వం కూడా ఇప్పటి వరకు పూర్తి స్థాయిలో భూమి సమస్యలను పరిష్కరించి ఫుల్‌ స్టాప్‌ పెట్టే ప్రయత్నం చేయలేదని రాంరెడ్డి అనే రైతు అన్నారు. సమస్య లేని భూమి లేదని ఆయన వ్యాఖ్యానించారు.

భూమి పట్టాలు సక్రమంగా ఉంటేనే ముందుకొచ్చే పెట్టుబడిదారులు

ఆర్‌ ఎస్‌ ఆర్‌ తేడాలు, అటవీ- రెవెన్యూ సరిహద్దు తేడాలు, వైవాటీ కబ్జాలు, భూ విస్తీర్ణంలో హెచ్చు తగ్గుల సమస్యలన్నీ పోయి… నిజమైన పట్టాదారులందరికీ భూమి హక్కులు కల్పించే విధంగా ఉండాలంటే ఏమి చేయాలన్న చర్చ సర్వత్రా జరుగుతోంది. భూమి క్లియర్‌గా ఉంటేనే దేశంలో పెట్టుబడులు పెట్టడానికి కంపెనీలు ముందుకు వస్తాయని భావించిన యుపీఏ ప్రభుత్వం 2008లో మోడల్ టైటిల్‌ గ్యారెంటీ చట్టాన్ని తీసుకువచ్చింది. అన్ని రాష్ట్రాలు అమలు చేసుకోవాలని సూచించింది. ఈ మేరకు దేశవ్యాప్తంగా రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు నేషనల్‌ లాండ్‌ రికార్డ్స్‌ మోడర్నైజేషన్‌ ప్రోగ్రామ్‌ (NLRMP) కింద సమగ్ర భూ సర్వే చేసుకోవడానికి నిధులు విడుదల చేసింది.

దీనిని ఆ తరువాత అధికారంలోకి వచ్చిన బీజేపీ ప్రభుత్వం డిజిటల్‌ ఇండియా లాండ్‌ రికార్డ్స్‌ మోడర్నైజేషన్‌ ప్రోగ్రామ్‌ (DILRMP) కూడా కొనసాగించింది. తెలంగాణ రాష్ట్రానికి దాదాపు రూ.450 కోట్లు మంజూరు చేశారు. ఇందులో మొదటి విడతగా కేంద్రం రూ.80 కోట్లు విడుదల చేసింది. అయితే ఈ నిధులను అసలు పనికి కాకుండా ఇతర వాటికి వినియోగించిన సర్కారు.. ఇప్పటి వరకు యుటిలిటీ సర్టిఫికెట్‌ సమర్పించకపోయింది. దీంతో మలి విడత నిధులు ఇప్పటి వరకు విడుదల చేయలేదు. వాస్తవానికి భూమి సమగ్ర సర్వే కోసం విడుదల చేసిన నిధులతో ఏసీలతోపాటు ఇతరత్రా సామాగ్రి కొన్నారన్న విమర్శలు కూడా వెలువడ్డాయి. ఈ నిధులు ఎటు వెళ్లాయన్నదానిపై విచారణ జరిపితే అసలు విషయాలన్నీ వెలుగులోకి వస్తాయి.

సర్వే పక్కకు.. ప్రక్షాళన ముందుకు..

బీఆరెస్‌ ప్రభుత్వం ధరణి చట్టాన్ని తీసుకు రావడానికి ముందు ప్లాగ్‌షిప్‌ ప్రోగ్రామ్‌ పెట్టి వంద రోజుల్లో రికార్డ్‌ల ప్రక్షాళన చేసింది. ప్రతి గ్రామానికి రెవెన్యూ బృందాలను పంపించింది. కానీ అప్పటి వరకు ఉన్న రెవెన్యూ శాఖ ఉన్నతాధికారులు స్పెషల్‌ చీఫ్ సెక్రటరీగా ఉన్న బీఆర్‌ మీనా, సీసీఎల్‌ఏగా ఉన్న రేమండ్‌ పీటర్‌లు కొంత టైమ్‌ తీసుకొని భూ సమగ్ర సర్వే చేయడానికి అనుమతి ఇవ్వాలని అప్పటి ప్రభుత్వం ముందు ప్రతిపాదన ఉంచారు. ఈ మేరకు అక్యురేట్‌గా ఉండే విధంగా ఎలా సర్వే జరుగుతుందో వివరించారు. అయితే సర్వే జరిగితే కందిరీగల తుట్టెను కదిపినట్టు అవుతుందని అప్పటి సీఎం కేసీఆర్‌ తిరస్కరించడం వల్లనే భూ సమగ్ర సర్వే పక్కకు పోయిందని, దాని స్థానంలో రికార్డుల ప్రక్షాళన కార్యక్రమం వచ్చిందని ఒక సీనియర్‌ అధికారి తెలిపారు. వాస్తవంగా ఆనాడు అధికారులు చెప్పినట్లుగా విని కేంద్రం విడుదల చేసిన నిధులు వినియోగించుకొని సమగ్ర భూ సర్వే చేసి ఉంటే ధరణిలో ఇన్ని రకాల వివాదాలు వచ్చేవి కాదని రిటైర్డ్‌ రెవెన్యూ అధికారి ఒకరు చెప్పారు.

తెలంగాణ రాష్ట్రంలో నిజాం కాలంలోనే భూమి సర్వే జరిగింది. దాదాపు 70 ఏళ్ల క్రింత భూమి సర్వే జరుగగా ఆనాటి నుంచి ఇప్పటి వరకు అనేక భూ కమతాలు ఏర్పడ్డాయి. ఒక్కో సర్వే నంబర్‌లో ఒకరి కంటే ఎక్కువగా భూ యజమానులు వచ్చారు. దాదాపు రెండు తరాల మనుషులు భూమి రికార్డుల్లో మారారు. భూమిపై ఫిజికల్‌గా అనేక మార్పులు జరుగుతే దానికి తగినట్లుగా సర్వే చేసి, కొత్త సర్వే నంబర్లు ఇవ్వడం కానీ, సబ్‌ డివిజన్‌ నంబర్లు ఇవ్వడం కానీ జరుగాల్సి ఉండే. కానీ దీనికి విరుద్ధంగా ఎక్కడ వేసిన గొంగళి అక్కడే అన్న తీరుగా ఏ సర్కారు కూడా సర్వే జోలికి వెళ్లలేదు. అయితే కొత్తగా రేవంత్‌ రెడ్డి ప్రభుత్వం భూ భారతి చట్టాన్ని తీసుకు వచ్చిది. భూ సమగ్ర సర్వే చేయడానికి ఆలస్యం అవుతుందని, సర్వే పూర్తయ్యేంత వరకు సర్వే రిజిస్ట్రేషన్‌ జరిగే భూములకు సర్వే చేసి మ్యాపింగ్‌ ఇచ్చి రిజిస్ట్రేషన్‌ చేస్తామని ప్రకటించింది. దీనిపై అప్పడే కొంతమంది గగ్గోలు మొదలు పెట్టారు. భూమిని కొనుగోలు చేసే యజమానికి సర్వే చేసి కో ఆర్డినేట్స్‌ తో మ్యాపింగ్‌ ఇస్తే మంచిది కాదా…? దీనిని ఎందుకు వ్యతిరేకిస్తున్నారన్నది వేయి డాలర్ల ప్రశ్న.

నిజాం హయాంలో కోఆర్డినేట్స్‌తో మ్యాపింగ్‌ చేసిన భూమికే రిజిస్ట్రేషన్‌

హైదరాబాద్‌ స్టేట్‌లో 1948లో ఆర్వోఆర్‌ చట్టాన్ని నిజాం సర్కారు తీసుకొచ్చిన తరువాత భూ క్రయవిక్రయాల్లో కో ఆర్డినేట్స్‌తో మ్యాపింగ్‌ చేసి భూమిని రిజిస్టర్‌ చేసే వాళ్లు. హైదరాబాద్‌ స్టేట్‌ భారతదేశంలో విలీనం అయిన తరువాత కూడా ఇదే విధానం కొనసాగింది. తెలంగాణ పట్టిన దురదృష్టం ఏమిటంటే హైదరాబాద్‌ రాష్ట్రాన్ని విడగొట్టి తెలంగాణను ఆంధ్రతో కలిపిన తరువాత క్రమంగా సర్వే చేసి మ్యాపింగ్‌ చేసి భూములు రిజిస్టర్‌ చేసే విధానానికి స్వస్తి పలికారు. ఆ తరువాత హైదరాబాద్‌కు సమీపంలో ఉన్న వేల ఎకరాల ప్రభుత్వ భూములు, ఇతర భూములన్నీ అన్యాక్రాంతం అయ్యాయి. దీంతో భూమి లేకున్నా ఫర్వాలేదు… పాస్‌ పుస్తకం ఉంటే చాలు…లేదా రికార్డ్‌ లో పేరుంటే చాలు భూ కబ్జాదారులు రిజిస్టర్‌ చేసుకునే వాళ్లు. వీరు ఇంతటితో ఆగకుండా భూములకు నకిలీ వారసులను సృష్టించి రిజిస్టర్‌ చేసుకున్న సంఘటనలు కూడా ఉన్నాయని గత కాలం పరిస్థితిని ఎరిగిన పెద్దలు చెపుతుంటారు. అనేక అక్రమాల గాయాలకు నిలయంగానే నేడు భూమి వివాదాలున్నాయని సీనియర్‌ జర్నలిస్ట్‌ ఒకరు అన్నారు.

సర్వేను వ్యతిరేకిస్తున్నవారికి అక్రమాలతో సంబంధం ఉన్నదా?

తెలంగాణలో భూమి సర్వే అంటేనే ఉలికి పడుతున్న వారికి భూ అక్రమాలతో సండంధాలున్నాయా? అన్న సందేహాలు కూడా వ్యక్తం అవుతున్నాయి. తెలంగాణలో భూ సర్వే జరిగి 70 ఏళ్లకు పైగా అయినందున మరోసారి సమగ్ర భూ సర్వే జరగడమే మంచిదన్న అభిప్రాయం న్యాయనిపుణుల్లో వ్యక్తమవుతున్నది. తెలంగాణలో ఒక్కసారి సమగ్ర సర్వే జరిగితే అనేక భూ కబ్జాలు వెలుగులోకి వస్తాయని, తిరిగి కబ్జా అయిన భూములను ప్రభుత్వం స్వాధీనం చేసుకొని ప్రజా ప్రయోజనాలకు వినియోగించవచ్చునని ఒక జర్నలిస్ట్‌ అన్నారు. సమగ్ర భూ సర్వే జరిగితే అనేక భూవివాదాలు సమసి పోతాయని ప్రముఖ న్యాయవాది, భూ న్యాయ నిపుణులు, అగ్రకల్చర్‌ కమిషన్‌ సభ్యులు భూమి సునీల్‌ కుమార్‌ అన్నారు. సర్వే జరిగేటప్పుడు ఆటంకాలు ఎదురవడం సహజమని, కానీ ఒక్కసారి సర్వే పూర్తయిన తరువాత అన్ని వివాదాలు సమసి పోతాయని ఆయన అంటారు. భూమి పంచాయతీలు లేని రాష్ట్రంగా తెలంగాణను చూడవచ్చునని విశ్వాసం వ్యక్తం చేస్తున్నారు. ప్రస్తుతం కర్ణాటక రాష్ట్రంలో కావేరీ ప్రాజెక్ట్‌ కింద సర్వే అయిన తరువాతనే భూమిని రిజిస్టర్‌ చేస్తున్నారని, ఇది సక్సెస్‌ఫుల్‌గా నడుస్తున్నదని ఆయన తెలిపారు.